大家好，我小糖。
最近很多朋友都在问：物业费到底收多少才合理？ 有的小区几毛钱，有的三四块，差距特别大。不少人交了十几年，还是一笔糊涂账：不知道钱花在哪、不知道贵不贵、不知道服务够不够。
一、先算清：你家每月该交多少钱
物业费统一按建筑面积算，不是套内面积。
公式：每月费用=建筑面积×每平米单价
举个例子：100㎡的房子，1.5元/㎡，每月就是150元，一年1800元。
二、全国物业费真实价格表（2026最新）
- 老旧小区、无电梯：0.5—1.2元/㎡
- 普通高层、有电梯：1.2—2.5元/㎡
- 改善小区、环境好：2.5—3.5元/㎡
- 高端小区、洋房别墅：3.5—7元/㎡
一线城市普遍偏高，三四线城市偏低，同一城市不同小区也不一样。
三、1元、1.5元、2元、3元，差别到底在哪？
很多人以为只是“扫扫地、看看门”，其实差的是安全和舒适度。
- 0.5—1元：基础安保、垃圾清运、简单维护，能满足基本生活。
- 1—1.5元：标准服务，门岗值守、定期保洁、电梯正常维保、绿化有人管。
- 1.5—2.5元：服务更细，24小时值班、维修响应快、公共区域干净整洁、绿化美观。
- 2.5元以上：封闭式管理、智能安防、专人客服、环境维护好、增值服务多。
价格不是越高越好，但价格太低，服务大概率会缩水，这是现实。
四、物业费到底包含什么？这7项必须有
国家有明确规定，少一项都不算合格：
1. 公共区域保洁（楼道、电梯、垃圾站）
2. 小区绿化养护、修剪、浇水
3. 安保巡逻、门岗、监控维护
4. 电梯、消防、路灯、水泵等公共设施日常维保
5. 公共区域日常用电、用水开销
6. 物业人员工资、办公成本
7. 公共区域小修小补
注意：大修、改造用维修基金，不算物业费里。
五、这4笔钱，不该和物业费混收
很多小区乱收费，把这些加进去，属于违规：
1. 公摊水电费：应单独公示、据实分摊，不能直接打包进物业费。
2. 车位管理费：自有车位一般几十元一月，和住宅物业费分开。
3. 装修押金、垃圾清运费：按规定收，不能乱加价。
4. 公共收益：电梯广告、快递柜、停车费归全体业主，必须公示。
六、房子空置，能不能少交？
大部分城市规定：连续空置超过6个月，可以申请减交，通常按70%—80%收取。
需要提前报备、留好证据，不是自己说空就空。
七、服务差，可以不交物业费吗？
不建议完全不交，容易被起诉。正确做法是：
- 拍照、录像、留记录，证明保洁、安保、维修不到位
- 联合业主找物业整改
- 协商减免部分费用
- 拒不整改的，向12345、住建局投诉
- 业主大会可以表决更换物业
八、物业涨价，谁说了算？
物业不能说涨就涨。
必须：公示成本+提前告知+业主双过半同意（面积过半、人数过半），还要备案。
没走流程就涨价，业主可以拒绝交涨价部分。
九、公共收益，业主必须知道
电梯广告、门禁广告、快递柜、地面车位出租，都是业主共同收入。
- 物业可提取少量管理费（一般10%—30%）
- 剩余70%以上应用于：维修基金、小区改造、抵扣物业费、业主分红
- 每年必须公示至少1—2次，不公示就是违规
十、怎么判断你家物业费贵不贵？
看这4点就够：
1. 对照当地指导价，是否超出上限
2. 服务匹配度，价格高就要服务好
3. 收支是否公示，不公示就是不透明
4. 业主满意度，大多数人不满意，就有问题
十一、给业主的5个实用提醒
1. 收物业费先看收费备案表、服务合同，不明不白的钱不交。
2. 所有额外收费，要求明码标价、出具依据。
3. 房屋空置提前申请，依法减交。
4. 公共收益必须查、必须问，这是自己的钱。
5. 维权讲证据，不吵架、不硬扛，走正规渠道最管用。
十二、
物业费不是乱收费，是小区正常运转的基础。干净、安全、设施好，都要成本。
我们不反对合理收费、优质优价，但反对不透明、乱加价、服务缩水、侵占收益。
交得明白、住得安心、服务到位，才是大家想要的小区。
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