你能想象吗？ 就在2026年4月，保定竞秀区部分小区的单价已经跌到了5300元/㎡出头。 对，你没看错，是五千三，不是一万三。
更扎心的是，同一个保定，雄县的房价却稳稳地站在了1.4万/㎡。
这还不是最魔幻的。
满城区的房价反而在涨，新房均价7638元/㎡，环比上涨了1.7%，成了保定唯一一个正增长的区县。 而曾经被捧上天的竞秀区，新房价格跌了2.62%，二手房更是连续12个月阴跌。
你可能会问：保定房价不是企稳了吗？ 网上不都说“不再下降了”吗？
别急，咱们慢慢说。
表面看，保定新房均价9080元/㎡左右，二手房挂牌价7926元/㎡上下。 数字挺稳，没什么大动静。
但你得看细节。
2026年一季度，保定商品住宅成交面积25.5万㎡，同比下降了64.6%。 成交套数1901套，同比下降67.1%。 成交量腰斩，价格却没怎么动——这叫“量缩价挺”，不是回暖，是买卖双方在死扛。
真正降价的，是新房在“加量不加价”地偷偷让利。
同样的地段，二期比一期多送阳台、送飘窗、园林做成植物园水准，物业服务卷上天，价格却跟一期差不多。说白了，就是同样的钱，现在能买到更好的东西。 你手里那套一期的房子，相对贬值了。
用保定人爱吃的驴肉火烧打个比方：以前15块给二两肉，现在还是15块，师傅手不抖了，给你三两肉，还送碗粥。 火烧没降价，但你拿到的东西变多了——这就是价值层面的让利。
如果说新房价格还有点“注水”空间，二手房就是实打实的市场底牌。
2026年5月，保定二手房均价7049元/㎡。 这个价格什么概念？ 回到2017-2018年的水平，比峰值跌了将近一半。
但再仔细看：满城区的二手房均价7935元/㎡，环比还微涨了0.03%； 清苑区6628元/㎡，环比跌了0.34%； 竞秀区二手房7461元/㎡，较去年同期跌了5%。
区域分化有多严重？ 同一个城市，有的地方在涨，有的地方已经跌穿了地板。
更残酷的是，保定人不是不买房，而是不敢买期房。 数据显示，保定二手房的成交量是新房的一倍以上。 为什么？ 因为过去几年，能准时交房、不减配交房的楼盘屈指可数。 购房者被“恐惧”支配——害怕买到烂尾楼，害怕买到“买家秀”和“卖家秀”完全不一样的东西。
今年这个局面在改变。 2026年，保定主城区预计有23个楼盘交房，在售的50个左右新房项目中，超过一半都会变成现房。 现房时代来了，购房者终于可以“眼见为实”了。
但问题来了：现房多了，供大于求的压力就更大了。
咱们直接看数据。
保定位列跌幅前列的区域：
竞秀区：新房10340元/㎡，环比跌2.62%；二手房7461元/㎡，12连跌。
高开区：新房均价9460元/㎡，过去11个月有10个月在跌。
高碑店：7124元/㎡，一套房子挂大半年卖不出去是常事。
清苑区：二手房6628元/㎡，一年内从7100+跌到了6600+。
逆势上涨的区域：
满城区：新房7638元/㎡，环比涨1.7%，是全市唯一的正增长区县。 为什么？ 产业园区落地，带来了实实在在的就业岗位和刚需购房需求。
雄县：1.4万/㎡稳居全市第一，较三年前上涨30%。 雄安新区的辐射效应，产业规划落地、基础设施升级，撑起了这个价格。
持续阴跌的区域：
望都县：新房均价5563元/㎡，人口持续外流，买了可能套牢。
顺平县：5700元/㎡，缺乏产业支撑，流动性极差。
白沟：7144元/㎡，环比跌2.13%。
看看这组数据，你就明白什么叫“冰火两重天”了。
看楼市先看地。 2026年保定住宅用地计划供应135.74公顷，比2025年的186.11公顷下降了27%。 政府主动控量，不再“大水漫灌”了。
更值得注意的是，拿地的主力已经变成了本地城投和国资平台。 2025年保定成交涉宅土地97宗，楼面均价2346元/㎡，平均溢价率只有1.12%，几乎全是底价成交。 外来头部房企已经退出TOP10拿地名单。
这意味着什么？ 烂尾风险大幅降低了——敢拿地的都是“自己人”。 但也意味着，政府对土地市场的掌控力更强了，市场自身的调节功能在减弱。
目前，中心城区存量住宅用地1125.79公顷，其中已开工未售861.49公顷，未开发闲置264.30公顷。 存量不小，但新增被卡死了。 不会再出现“一边去库存、一边天量供地”的恶性循环。 但这部分存量什么时候能消化完？ 没人说得准。
2026年4月，保定出台了新一轮政策，力度不小：
商贷首付：首套房15%，二套房25%，近十年最低门槛。
公积金新政：连续缴存要求从2年缩至6个月；二孩家庭单方最高贷90万，双方最高110万；外地公积金也能商转公。
购房补贴：莲池区、竞秀区、高新区买新房每套直接补1万元。
政策底已经非常明确了，没有更松的空间了。 但问题是，政策托底不等于市场反弹。 全国“稳字当头”的总基调，让保定难以再现过去的“大水漫灌”。 政策的“无形之手”更多是在“防暴跌”，而不是“促暴涨”。
回到开头那个话题：为什么说房价在“偷着降”？
因为开发商不敢明着降价。 明降会引发老业主维权、砸售楼处，还会让市场形成“跌跌不休”的预期。 于是他们换了一种方式：提升品质但不涨价。
2026年3月，保定核心区新房价格同比数据：莲池区11033元/㎡，上涨8.8%；竞秀区10309元/㎡，上涨8.5%。 看着在涨对吧？ 但仔细看，这些“上涨”的区域，是供应收缩、买家扎堆核心区导致的“量缩价挺”。 全市新房均价9072元/㎡，同比只涨了0.01%。
说白了，核心区在涨，但全市没涨——这是一种结构性分化。
再看看新房销售TOP10：花溪北岸14652元/㎡、东湖尚品12458元/㎡、爱情万璟12988元/㎡。 这些项目能卖动，靠的是“安全、靠谱、有口碑”。 本地民营（华中）、地方国企（国控）、实体背书（爱情/长城）成了主力。 高杠杆、快周转、高溢价的时代结束了。
现在入场，到底是抄底还是接盘？
从数据看，二手房价格已经回到2017-2018年水平，底部确实比较扎实。 但保定楼市的整体逻辑已经变了：从“金融游戏”回归到了“居住属性”。房子正在像汽车一样成为纯粹的消费品——开出4S店的那一刻就在贬值。
一句话总结：
刚需自住，可以出手。 选核心区的次新房，或者现房新盘，能拿到购房补贴就领。
想投资、靠买房暴富？ 早点醒醒。 保定适合中长期保值，不适合加杠杆博涨幅。
记住：产业和人口才是房价的真正基石。 没有这两样东西支撑的区域，什么地段都是空中楼阁。
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